1935年，存倉人口地理學、人文地理學的扛鼎者胡煥庸提出，由黑龍江璦琿(今黑河)至雲南騰沖畫一條直線(約為45o)，線東南36%的土地供養了全國96%的人口;西北64%的土地僅供養4%的人口。二者平均人口密度比為42.6:1。這一觀點首次揭示了中國人口分佈規律。“黑河-騰沖”線後來被稱為“胡煥庸線”，在近年的“中國地理百年大發現”評選中排在“珠峰測量”之後。今天，胡煥庸線所揭示的人口分佈規律依然沒有被打破。而且，從房地產開發的角度來研究，胡煥庸線顯然與研究吻合。三四線市場機會和風險孰小孰大?回歸一二線會不會錯過城鎮化機遇?胡煥庸線以西還有無機會?營口、鄂爾多斯、東營代表的供應泡沫發出了什麼預警信號?如果回答不了這些問題，對於房企來說，將是危險的行為。客觀評估擬進入城市的開發潛力與風險，科學地確定進入與否、進入的時機以及進入的程度，攸關企業經營，不可不察。中國房地產數據研究院建立了一整套客觀評估城市風險的指標體系，簡單地說，就是5-8年的長期指標(PIPE模型)，2-3年的中期指標以及1年內的短期波動指標，從中能夠分析房企進入城市的風險的大小及可控程度。剔除宏觀層面影響長期風險的因素，該體系從城市發展層級、發展實力、發展環境、居民生活水平、市場發展狀況等五個微觀方面切入，著眼于短期與中期的風險分析。按照業界通行的做法，國內的城市一般被分為一到四線。從目前的情況來看，總體上層級越高的城市，風險越小。就一線城市而言，由於擁有諸多的優質生活資源和政策資源，未來發展的潛力依然很大，國家和社會對這類城市的期待還在持續增強。近期上海自貿區實驗區的獲批就是一個很好的例證。基於預期，一線城市房地產業發展的要素資源還在不斷地集聚，至少在短期和中期，一線城市的房地產業發展還有較大的空間。相比之下，一二線城市所具有的優勢其實就是三四線城市的劣勢，後者房地產業的發展存在較大的不確定因素，比如產業、政策、人口、資源等方面。一般而言，城市發展實力有硬軟之分。在硬實力方面，有經濟發展水平、產業結構狀況、資源可開發利用程度、人口規模及構成等;在軟實力方面，有政策支持力度、城市規劃水平、地域文化影響力、政府發展目標等。城市發展硬實力較強但軟實力較弱的，當地的市場短期可能會較為興旺，但是在中期風險會漸漸顯現;而軟實力較強但硬實力較弱的，當地的房地產市場短期往往就會存在風險，但在中期存在複蘇的潛力。硬軟實力皆強或皆弱的，可以進行類似分析。前幾年鄂爾多斯“羊、煤、土、氣”等資源價格走高，經濟發展良好，房地產市場一片紅火。但城市發展規劃水平不高，政策目標不切實際，一旦資源價格走低經濟低迷，房地產中期風險就如期而至，這絕不是偶然的自存倉探究鄂爾多斯房地產市場從繁榮走向蕭條的歷程，可以清楚當地市場發展演繹的邏輯，為房地產企業進入資源型城市提供借鑒的>>。從目前的情況看，真正的“鬼城”除了豐都以外，全國並不多見，但是蔓延的風險仍需要高度關注。城市發展環境是城市房地產業發展的重要外部因素之一。總體上，影響城市房地產業發展的環境主要有城市建設投入、城市發展>>、城市發展>>三個方面。在城市建設投入方面，可以進行細分為多個指標，如城市固定資產投入、房地產開發投資額、城市單位土地固定資產投資額(即土地投資強度)、區域板塊房地產投資額等;在城市發展>>方面，交通、商業等都是納入研究的範疇，指標方面可以進行細化，如高鐵、機場、港口、酒店、單位平方公里公路和軌交長度等;在城市發展>>方面，包含科教文衛與城市聲譽等，也有許多細化指標。毋庸贅述的是，城市發展環境越好的，其房地產市場蘊藏的風險就越小。居民生活水平既是當地城市綜合發展的成果，也是影響當地房地產市場發展的因素。其中，人均可支配收入是基本的一個衡量指標。基於房地產產品消費的特殊性，一方面，要考察城市人均可支配收入的絕對數，也要考察它曆年來增長的速度，而後者對於房企更具指標意義;另一方面，還需研究一些間接的指標，如城市家庭汽車擁有率。因為它既顯示了城市居民生活水平所處的階段，同時也對改善性房地產產品、投資性房地產需求分析具有很好的指示性作用。對於城市房地產市場的發展狀況，往往需要從時間維度上進行考察。短期的市場風險一般直接可以從市場表象上獲得，而中期的市場風險卻應從多方面考察。首先是城市土地政策，包括土地供應節奏、中期土地儲備情況、財政對土地出讓方面的依賴程度等。其次是房地產開發投資額增速、新開工面積、施工面積，以及土地儲備面積與銷售面積、竣工面積等指標。第三，看城市人口導入情況，一般的規律是持續的較高數量的人口導入可以為中期乃至長期的城市房地產市場提供足夠的需求支撐。一線城市的房地產市場之所以說有較好的未來，就是因為具備強大的吸引力，如上海多年來每年淨增人口在66萬左右，這說明上海房地產市場的需求萎縮的可能性非常小。最後，看城市房地產發展的規模速度、與城市發展的協調程度、產業發展潛力、土地供應潛力等。一些城市在這方面的表現不太好，房地產市場發展速度過快，超過了城市本身的消化能力而人口導入卻存在時滯，未來蘊藏風險爆發的可能性較大。如貴陽的超級大盤開發，中期風險是確定存在的。綜合分析以上四大因素，中國房地產數據研究院得出中國城市房地產風險50榜單，進入榜單的50個城市，無一例外，均為三四線城市，且絕大多數位於西部。文/陳晟迷你倉新蒲崗
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