如果定價偏離市場承接力，儲存商業公寓的投資前景或不如預期樂觀。攝于佳潤雲凱雅寓。 成交價仍在攀升 成交量卻開始走下坡路 時近年底，廣州市區多個商業公寓項目即將迎來開盤高峰期。不過，從“金九銀十”開售的商業公寓項目來看，曾是限購後市場“香餑餑”的公寓產品去貨速度一般，銷售業績遠不如預期。業內人士指出，盡管商業公寓有不限購、不限貸的優勢，但產品自身素質和價格定位決定其銷售情況，“若商業公寓項目的定價過度透支物業升值潛力，賣不動也很自然。”除此之外，更多行業人士認為，持續“價高租低”的商業公寓，其投資回報率已江河日下，投資風險卻較往日有所上升。加之市場承接力的疲軟，新一輪商業公寓開盤潮是否能延續早前的紅火，可謂懸念重重。 “商業公寓的成交一直都比較平穩，目前珠江新城商業公寓的市場成交均價為28000~30000元/m2，比上半年有10%左右的升幅。”合富置業高級營業經理貝佳表示，由於商業公寓具有不限購、不限貸的特點，所以成為沒有購房名額買家的投資首選。現時珠江新城的商業公寓，如富力盈豐大廈威爾斯商務公寓、富力愛丁堡國際公寓等，都以單間或一房一廳的戶型較受歡迎，出租回報率也比較穩定，目前的回報率大約在4%左右。像富力愛丁堡國際公寓，其單間物業月租金為7500~8000元/月，租客以日、韓籍的外籍人士為主。由於租金處於較高的水平，一般工薪白領未必能承受。而部分具備領取商業牌照功能的公寓，如富力盈豐大廈威爾斯商務公寓，吸引了不少小型公司進駐，目前租賃單價為90元/m2/月。 滿堂紅市場部高級經理周峰表示，從今年5月份開始，二手商業公寓的放盤量如常，但成交熱度明顯降低。以公寓產品相對集中的珠江新城為例，成交量同比減少兩成以上。究其背後原因，二手公寓業主在放盤價上追及一手新盤，導致二手商業公寓市場出現“有價無市”的窘況，“經我們促成的二手商業公寓買賣成交，每月才十多宗，市況大不如前了。” 文/圖：記者王雯倩 貸款評估價打8折 投資客銳減 記者本周巡城踩盤時，從多位在售公寓的項目負責人口中得知，盡管商業公寓產品具有不限購、不限貸的特性，在住宅限購政策未放鬆之際，仍會是不少投資客的心頭好。但整個市場經過了近兩年的翻炒與熱捧，此類投資客已被前幾輪公寓推貨潮“消化得七七八八”，加之眼下屢創新高的公寓售價，如珠江新城的在售一手商業公寓，高達45000~50000元/m2。即便在車陂東圃板塊，部分商業公寓的定價亦飆升至35000元/m2以上。入市門檻的拔高，直接導致入市投資客的數量銳減。 另外，有商業地產人士表示，近半年以來的銀行貸款額度緊縮，亦阻礙了部分商業公寓投資客入市。這種情況在二手市場尤為明顯，由於商業公寓並非普通住宅，銀行對其貸款的風險評估更為謹慎，其評估價格往往是成交價的7~8折，即便買家能成功申請貸款，最終到手的貸款也遠低於預期的5成，這意味著投資客首付資金需上浮20%~30%，“分分鐘要預足七成首付才能入市，這也讓資金實力一般的投資客望而卻步。” 市區公寓產品升值潛力被高房價透支 回報不容樂觀 “原本是手有閑錢的分散投資，現在變成要奮身去博升值，精明投資客當然不買賬了。”中原地產工商舖寫字樓部副總監周浩波指出，住宅限購開始的頭兩年，無論是一手市場還是二手市場，商業公寓的銷售情況均表現不俗。一是因為當時的定價仍有利可圖，二是市場承接力強勁，目標客戶群數量多。 時至今日，部分剛開售或待售的商業公寓項目，其開盤價和吹風價不但高于市場價，還過度透支了物業的升值潛力。而這類公寓產品的租客群體常以微小企業辦公和外派中高管住客為主，由於企業擴張或人員調動，這兩類租客都不如普通寫字樓客戶或住宅居家客戶穩定，租約普遍在1年甚至更短的時間。而在功能配套上，商業公寓產品既無法與優質寫字樓比肩，又因煤氣、商水商電、物管費等問題，在性價比上拼不過普通住宅。中原地產周浩波認為，在多方面因素的制約下，商業公寓的租金回報和物業升值並不樂觀。 二手公寓同比價漲不敵普通住宅迷你倉投資客4年才轉手 在價格方面，商業公寓的二手價格同比上漲16%，雖然物業升值幅度可觀，但與全市住宅普漲20%相比，公寓物業的升值潛力似乎並不如預期之高。至於投資客所關注的租金回報，周峰表示，商業公寓的租值升幅與住宅差不多，珠江新城的商業公寓普遍可租到105~110元/m2/月，平均租值比住宅高50元/m2/月，而像老城區如越秀的商業公寓，租值在83~88元/m2/月，與普通住宅的租金差距在30元/m2/月。 此外，在付款方式和買家心態上，購買商業公寓的買家更接近寫字樓投資客，鮮少有自用買家，多是中長線持有物業用以收租，“近5成的公寓買家會選擇一次性付款，比住宅客戶的32%比例要高得多。”而考慮到增值稅問題，短期轉手的增值稅高達200%，商業公寓買家的轉手周期平均在4年以上。 入市要看准價格 地鐵沿線成熟商圈投資有保障 對於打算投資商業公寓的人士，合富置業貝佳建議投資者可關注一些交通配套成熟的路段，例如地鐵沿線的路段，處於成熟路段的商業公寓，其升值的潛力及回報率有一定的保障。對於後市的預測，受訪的多位業內人士均表示擔憂。市區某待售公寓的項目負責人坦言，現在投資客對價格非常敏感，“總價超過250萬元的公寓都比較難去貨”，如果價格一路高走，可能無需等到住宅限購政策退出，商業公寓的成交便會跌至冰穀。 有經驗豐富的商業公寓操盤手認為，與普通住宅相比，加在商業公寓上的行政調控力較少，其價格與價值將遵循市場規律。倘若成交量持續低迷，自然會有發展商為迎合市場和回籠資金而下調價格，“如果發展商不調整價格或對不改進公寓產品的定位，不排除明年中期會有部分商業公寓價格跳水。” 多個公寓新盤登場 蘿崗首席地鐵上蓋城市綜合體敏捷廣場亮相 日前，有媒體報道，東部板塊的新盤蘿崗·敏捷廣場首期單位已開售，不過，該盤相關人士卻強調，正式開盤時間及價格目前仍待定。 據介紹，該盤是敏捷地產進駐蘿崗的首個項目，將打造為45萬平方米集休閒、娛樂、餐飲、商務、購物、居住等復合型城市功能于一體的新型都市型城市綜合體。該盤產品線十分豐富，涵蓋了Shopping Mall、商舖、公寓、低密度住宅等類型。該盤位於地鐵21號線水西站上蓋，地理位置十分優越，交通便利，即將推出的產品包括地鐵上蓋臨街商舖以及“N+1”公寓產品。其中，商舖面積區間為80~160平方米。此外，還將推出“N+1”多變公寓，面積區間主要為27~113平方米，其5米層高可讓置業者買一層享兩層，且辦公、居住兩相宜。 (王荔玨) 佳潤雲凱雅寓：公寓單價25000元/m2 近日，地處同寶路“地王”地塊旁的佳潤雲凱雅寓，正式開放其樣板間和銷售中心。該項目總共由三棟高層建築組成，總建築面積近8萬平方米，包括一棟由白天鵝酒店管理公司全程管理的精品酒店以及兩棟可售的酒店式公寓。該項目有8000平方米配套商業和2000平方米多功能酒店配套，包括宴會廳、中西餐廳、SPA會館、健身房等，還有19000平方米的園林廣場，1:1.3的地下停車位。 即將發售的兩棟16層高公寓共有570套單位，預計首期將推出280套帶精裝修公寓，戶型涵蓋41平方米單間和一房一廳、67平方米三房兩廳、71平方米兩房兩廳。據項目負責人介紹，首批產品擬于11月15日推出，以單間和一房一廳居多，總價在100萬元左右，折合單價在25000~26000元/m2，與旁邊“地王”同寶路住宅地塊的2.6萬元/m2樓面地價相當。 從戶型圖和實景板房來看，該項目很善於“偷面積”，實用率最高可達100%，這在平層公寓產品中較為罕見。另外，佳潤雲凱雅寓還能做到明火煮食，這對於部分住家租客而言，頗具吸引力。(王雯倩) 華景里Loft公寓下月發售 記者獲悉，已于10月開放樣板房的華景里Loft公寓，將在12月底正式發售，產品戶型為45~85平方米複式公寓，買一層送一層，精裝修，最高達160%的使用率。目前VIP客戶誠意登記享額外9.6折，該項目的市場吹風價約4萬元/m2。(王雯倩)self storage
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