本報記者 馬會隨著監管層對房地產的監管收緊，儲存倉房地產信托的擴張將受到極大限制。面臨挑戰相關數據顯示，截至2013年第二季度末，國內房地產信托規模存量餘額達到8118．63億元，相比2012年底的6880．69億元，增長17．99％。房地產信托已躍居成為資金信托的第三大配置領域。不過，隨著國家對房地產的宏觀調控以及房地產市場風險的加大，一度火熱的房地產信托開始被監管部門重點監控，各信托公司也開始有目的地降低房地產信托的占比。數據顯示，自2012年開始，房地產信托在各類信托產品中的占比開始降到10％以下。2013年第一、第二季度，房地產信托占比分別為9．40％、9．12％。值得關注的是，房企融資有望開�，也給房地產信托發展帶來挑戰。自新湖中寶房企融資開始，到招商地產65億元融資方案重磅登場，再到萊茵置地推定增募資10．2億元，已有33家上市公司唱起再融資集結號，涉及金額高達740億元。隨著上市房企再融資開閘，房企將面臨更多的融資渠道，而不再像以前依賴于單一的房地產信托解決資金燃眉之急，比如定增、公司債、中期票據等。隨著監管層對房地產的監管收緊及重點監控，房地產信托的擴張受到極大限制。在這種大環境下，房地產信托應如何應對？投中集團信托行業分析師李鑫告訴本報記者，在監管面前，創新總是走在前面。目前信托公司和房企已經找到成立房地產基金的新模式。並且，具有項目優勢的房企和具有募資優勢的信托公司二者聯合成立房地產基金的融資方式，正成為一種趨勢。信托產品迷你倉最平金化漸成趨勢據本報記者瞭解，目前，多家信托公司都在研究通過“基金化”的方式推動房地產信托業務的轉型，以降低房地產市場波動帶來的風險。房地產投資信托基金是在房地產信托計劃基礎上發展起來的信托型基金。該基金將投資者的資金匯集成一定規模的信托資產，由專門的投資管理機構加以管理，獲得收益由投資者按出資比例分享，風險共擔。此類地產私募基金可直接參與地產項目開發、採用基金化模式進行股權投資，給予投資者的不再是固定收益，而是會選擇浮動型收益。根據中國信托業協會統計，截至今年第二季度末，我國信托行業基金化房地產信托發行規模為184．42億元，占信托總規模的0．20％，占同期房地產信托規模的2．27％，投中研究院認為，未來信托公司與房企合作成立房地產基金將成為一種趨勢。目前，平安信托、中信信托、上海信托以及外貿信托等多家信托公司均已開始試水房地產基金領域，但就目前來說，與信托公司合作成立地產基金的房企只有包括萬科、綠城、世茂等國內房地產企業龍頭，中小房企尚未參與進來。據瞭解，平安“睿石”系列全功能房地產基金，不僅可以投資于房地產實業領域，也可以投資于資本市場上房地產相關的金融產品。在實業領域，“睿石”可以以股權、債權、夾層融資或其他形式直接進入待投資項目；在資本（金融）市場，“睿石”可以購買房地產及相關行業的債券、可轉券及其他金融工具。極元財富管理總監王中江表示，信托公司應該重點在產品升級上下功夫，而基金化乃至REITS無疑是未來房地產信托業務的發展方向。迷你倉
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