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保利在廣佛等6城有15個新型復合地產項目，迷你倉出租新世界和頤和也在開發類似項目廣州中心城區樓價上升，開發商不能走量銷售是未來的必然趨勢。——— 同創卓越總經理趙卓文下半年我們將加大商業項目的占比，商業產品的貨量將提高至40%。——— 保利地產廣東分公司相關負責人政策和對策像一枚硬幣的正反面，永遠形影相隨，從未割裂。今年上半年，廣州市場在限購之下再出“限價”、“限簽”組合拳，而一路狂奔的開發商們要給出更好的業績數據，就只能積極應對，努力突圍。於是，大家開始不約而同地發力“新型復合地產”，這種集養生休閒、養老旅遊為一體的地產業態不受廣州“雙限”政策影響，也因為其主要是商業性質無懼“限購”打壓，將成為眼下大型房企們新的業績增長點。中心城區開發商業績“受損”“房子賣了卻簽不了合同，今年上半年的業績數據肯定不好看，可想而知的事情！”廣州某中型房地產企業有關人士近日向記者大吐苦水。該人士稱，今年上半年公司就一個項目在售，貨量本來就不多，又遇到限簽，簡直是雪上加霜。記者採訪瞭解到，目前房企的業績計算基本都是以簽銷售合同為準，如果沒網簽，則不能算是銷售業績，因此很多公司上半年的銷售業績會因此受到影響。某大型開發商告訴記者，其在廣州的幾個項目都在中心城區，且單價基本都去到3萬元/平方米以上，是限簽的主要對象，業績受到的影響也較大，但好在公司賣的是較高端產品，每周成交量不會特別大。但也有開發商坦言，廣州的限簽規定，對住宅銷售，特別是高端住宅市場的銷售帶來很大影響。有房地產企業透露，旗下的豪宅項目雖然買家認購一直穩定，但自4月底以來能順利網簽的單位卻寥寥無幾，“簽約難不僅影響到成交數據，更嚴重的是它影響到了公司的資金回籠。”下半年，中心六區限簽的力度仍有增無減。網易房產統計顯示，與上半年每月都上千套的網簽量相比，8月中心六區的網簽量降到了千套以下，僅983套。在高價盤成交方面，網簽量收緊更為明顯，其中網簽均價超3.5萬元/平方米的樓盤僅網簽78套，超過4萬元/平方米的樓盤僅網簽34套。而在7月，單是網簽價過4萬元/平方米的樓盤，網簽量達到了89套。更誇張的是，8月份第三周，中心六區無一網簽，創下廣州樓市近兩年首次六區零成交記錄。“八成城區盤拿不到預售證”對於那些“執著”地將中心城區作為銷售“主戰場”的開發商來說，上半年的情況有些難捱。4月22日，廣州出台“限價令”。隨後，連續多個樓盤因預售價格太高未能通過審批，拿不到預售證。廣州市場的供應量也在5月降到歷史最低。有網站數據監控中心的統計顯示，5月廣州十區二市共派出32張預售證，其中住宅預售證23張，預售住宅4198套，環比大跌五成。記者查看歷史數據發現，4198套的單月新增預售住宅量，已是廣州近一年以來最低值。最為刺眼的數據是，中心六區新批的預售證只有153套，僅占全部貨量的3.6%！對於這一現象，方圓地產首席市場分析師鄧浩志分析，一方面這是因為價格指導政策出台之後，開發商按照原計劃的價格申報沒獲得通過，無法拿到預售證。而另一方面，部分貨量本不多的開發商，正巧碰上最近市區出了多宗地王，更是不著急，乾脆捂盤不賣了，也就不急著拿預售證了。記者調查發現，“限價”政策出台後，開發商和政府一度形成了僵持局面，雙方都不願讓步。“‘限價’令後中心城區有八成的樓盤拿不到證，這種局面持續下去的話問題非常大。”中原地產項目經理黃韜一度擔憂地表示。雖然到了7月份，中心六區預售證發放有所開閘，但缺貨情況卻一直在持續。在剛過去的8月，由於即將迎來金九銀十，新增預售住宅數量回升至7937套，但“價格指導”的跡象依然明顯。在高價盤集中的中心六區，很多項目難以獲取預售證，即便獲取預售證，數量也得到嚴格控制。統計顯示，8月中心六區領取預售證的樓盤中，無論樓盤規模多大，如翠屏·瀚宇貴都二期、時代花迷你倉Ⅱ、御金沙、駿文雅苑、羅馬家園、中信西關海、天健·上城，新增預售套數都只有50套。新型復合地產助開發商突圍“雙限”政策持續，“死扛”顯然非長久應對之計，畢竟每個項目中投入的資金都面臨時間成本和財務成本問題。某一線地產巨頭的營銷負責人在年中時曾表示：臨近年中，沖任務的壓力增大，廣州的房子不能賣，賣出去也簽不了，唯有將主力放到其他城市。至於廣州，只好繼續等政策鬆綁。記者採訪發現，很多房企開始轉移戰略重點，將發力點從中心城區轉移到外圍，從住宅轉向不受調控政策影響的地產產品。保利便是一個典型。上半年，保利地產廣東分公司在廣州的銷售額超過100億，與去年上半年基本持平，其相關負責人坦承，這一業績實現的難度很大，公司簽約的產品中，住宅占比高達95%，商業只有5%。“下半年我們將加大商業項目的占比，商業產品的貨量將提高至40%。”保利甚至提出了一個全新概念：“新型復合地產”。保利地產廣東分公司董事長余英介紹，新復合地產是集多種優勢于一體的項目，保利開發的很多樓盤不是用單一的“養生”或“旅遊”地產可概括，有的項目可稱“旅遊地產”，也可命名“城市核心區高級公寓”，兩種優勢整合，這種樓盤才最有價值，就是新型復合地產。據瞭解，保利在廣州、佛山、東莞、中山、珠海、陽江6城共有15個新型復合地產項目，房源近萬套。目前已面市的有東莞的保利國際生態城。近期還有不少房企都把發力點放在了類似項目上。新世界打造的都市綜合體項目廣佛新世界今年已成為公司在華南區域的重頭戲，該占地4500畝，預計將有五至八年的開發期，目前已投入達70億元。據該項目有關負責人介紹，廣佛新世界涵蓋了高爾夫球場、會議度假酒店、商業配套及住宅等多種業態，別墅及洋房產品將于10月份開放樣板間。頤和地產位於台山的溫泉度假項目台山溫泉城去年底奠基，10月將有首批別墅推出市場。“今年我們在廣州只有頤和盛世和花都頤和山莊在售，但都不同程度地受到調控影響。”台山溫泉城所推出的產品不受限購、限價、限簽等因素的影響，將會是公司下半年提升銷售業績的重點項目。析因中心區難走量開發商需找新業績增長點在專家看來，眼下房企發力新型復合地產是一箭雙雕。“廣州的‘雙限’政策對開發商的業績影響是肯定的，而轉型做‘新型復合地產’正是未來樓市發展的一個方向。”黎文江指出，前段時間很多開發商從一線城市轉移到二三線城市，但二三線城市城鎮化步伐沒跟上，出現了一些所謂的“鬼城”，開發商又回到一二線城市進行多元化操作。同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文認為，廣州中心城區樓價上升，開發商不能走量銷售是未來的必然趨勢。而且“當人均G D P達10000美元以上，住宅銷售水平就會下降，現在很多人買房已不是用來住的，是為了保值或投資。”他指出，無論是旅遊地產還是養老地產，或現在提出的新型復合地產都是因為開發商要找到新的業績增長點，大家開始從做住宅轉向做商業，現在又轉向酒店、旅遊、養老地產為一體的產品。黎文江認為，新型復合地產會是新的投資渠道，它既可自住，也可投資，會越來越受到買家關注。“目前對於這類產品的制約點在於交通問題，如果到了2020年，廣東交通網絡完善了，高鐵、城軌開通，一小時生活圈建立起來之後，這類產品的價格就起來了。”但趙卓文認為，新型復合地產現在還是新生事物，買家熱情很高，但未來是否有持續性還很難說，也有可能只是曇花一現。這類地產受經濟形勢影響較大，若經濟形勢不好，先崩盤的將會是這類地產，“因為它不是生活必需品，是地產行業的奢侈品。”採寫、制表：南都記者 嚴豔 實習生 詹原昕何謂新型復合地產？合富輝煌首席市場分析師黎文江表示，所謂的新型復合地產其實仍屬於商業地產範疇，它一般是旅遊地產加住宅或者養老地產加住宅的模式，選在有度假、休閒環境的地段來做，能迎合人們旅遊、養生和養老的需求。儲存倉