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香港文匯報訊（記者 黃子慢）上市前寂寂無名的開元產業信託(1275)，迷你倉早前於港交所掛牌，成為全球第一隻中國內地的酒店REIT。公司執行董事張一鳴上周在接受本報專訪時「一鳴驚人」，指公司長遠目標是成為繼領匯（0823）後，本地第二大的房託基金。同時，公司有增長概念，目標是每年注入兩間至三間酒店，誓要打破本地房託基金一直被視為固定收益產品的「悶蛋基金」形象。 　本地房託基金最吸引的必定是派息比率，加上收益穩定，投資者當然將其視為固定收益產品。不過，張一鳴直指，其他國家或地區的房託基金與香港的有很大分別，本地房託基金的遊戲規則根本從一開始便錯得太過分，以致其形象淪落為「悶蛋基金」。 如私募平台 資產有買有賣 　「外國的房託基金大多都本著高收益、高增長的概念，倚靠持續的企業併購而壯大公司的規模，令收益上升。」他坦言，這才是一個房託基金的正常做法，而非單靠內部增長，其亦不同電力股及煤氣股一樣為防守性高的投資產品。以開元產業為例，情況有如一個私募基金的平台，將一個剛開始發展的項目買回來，發展成熟後就將其出售，不同於一般人心目中房託基金的概念。 　張一鳴為此打個比喻，養育一個「小孩」的過文件倉才是最痛苦及最大風險，而現在由母公司幫忙「湊大」該項目，待成熟後，將回報較高的酒店注入公司，那風險就會大減之餘，亦可以確保回報率。 母公司每年注兩至三酒店 　談及公司長遠目標，開元計劃每年獲注入兩至三間酒店，融資方式將以批股或借貸為主，而揀選對象多為母公司自持物業，當然亦會留意其他公司的酒店。但張一鳴指，單是母公司旗下的運營中或發展中的星級酒店已有107間，可見內地的收購對象比香港的更多，發展潛力更大。 　對於本地首隻上市的房託基金領匯，他又指，領匯的理念並不是企業併購，其增長潛力是來自商場的資產提升，因本來商場的改善空間很大，所以當初上升潛力高。 開元產業預計回報7.8厘 　本港目前連開元在內，共有約10隻房託基金，其中以領匯的市值最大，截至上周五總市值866.81億元，第二大為匯賢產業信託（87001），市值204.3億元，開元的市值則僅僅27.02億元，誠如張一鳴所言，要成為第二房託基金，還有很長的路要走。 　以上周五的數據計，越秀房託基金（0405）8.53%的回報率最高，睿富房地產基金（0625）7.01%排第二。開元以3.5元的上市定價計，預計回報率為7.8%。 存倉