在新北市板橋租屋的林氏夫婦想到新莊買房，存倉發現開價已亂成一團。我上網查詢，光是新莊頭前重劃區就有500戶新成屋要轉售，此外，雖有建商開出天價1坪64萬元，但實價登錄上已出現1坪37萬元的新低價。我告訴夫妻倆，當新天價與新低價同時出現時，就是砍價、挑好宅的良機。我帶著他們在新莊頭前區看新成屋，他倆決定慢慢挑，選個自住客多、投資客少的社區。我們是看著地圖才找來的，對新莊實在不熟悉，這附近好像只有新房子，連間便利商店也沒有耶。」今天看屋客林先生與太太一邊脫下安全帽，一邊說：「從板橋騎車過來，過個大漢橋就到，是不遠。」林先生在新北市蘆洲的消防隊工作，明年可能會調到板橋，林太太則在北市內湖上班，一家四口目前在板橋租屋。頭前重劃區 多殺多最近，他倆想買間自己的房子，「看了板橋巷內一個新案，開價六字頭，但生活機能不好，我以為新莊頭前重劃區會比較便宜，沒想到新成屋開價卻和板橋差不多。」林太太慨嘆。不過，和板橋新舊公寓夾雜的狹窄曲折巷弄比起來，有筆直寬敞街廓的重劃區舒適多了，而且新莊頭前重劃區的房市，有了新變化。我上網做了些功課，發現四年來，此區從首個推案、興富發的每坪三十萬元開始，迄今已有建商喊上六十四萬元新天價，但近來房仲網站上貼出要轉售的新成屋超過五百戶。我告知林家夫婦這個重要訊息：「上網查實價登錄就知道，頭前重劃區多數個案成交價每坪在四十五萬元上下，最低有三十七萬元，這區正出現投資客多殺多狀況。」當新天價與新低價同時現身，對自住客而言，此時進場自然有機會買到好價格。雙捷運拉抬 近警局再放眼瞧瞧，眼前五十公頃的頭前重劃區，新冒出的大樓有數十棟，但路上人煙稀少，更甭提商店了；西邊緊靠新莊副都心熱鬧些，東北南三邊被工業區圍繞，空蕩蕩的。簡言之，生活機能比新莊舊市區差多了。分析完市況後，我們實地去看屋，今天要看的是頭前重劃區的新成屋「心悅中原」。踏進一樓接待中心，銷售小姐開場就介紹交通利多：「走到機場捷運線的新北產業園區站，約十二分鐘，預計二年後通車；走到環狀線幸福路站，約十一分鐘，預計三年後通車。」我開玩笑問：「大家都在等捷運通車，房價也越開越高，還有一坪六十四萬元的，但捷運還沒通車，現在怎麼一堆人急著賣？」林太太接著說：「新聞有報導，重劃區裡的頭前運動公園，可能會變成警察局，面對『喔伊喔伊』的嫌惡設施，那個價格不值得。」銷售小姐解釋：「每坪五十三萬元的開價，是公司依附近行情訂的，如果喜歡自然有議價空間！我們是先建後售，價格統一，不像有些預售案，在新成屋時期會亂調高價格。」她趕緊結束話題，帶我們去看實品屋。靜巷小社區 公設少我們沿著十五米的中原東路轉一圈，由後方的福前街六三巷進入大廳，社區四周種滿植栽，兩旁不少新大樓落成。林太太開心地說：「環境很舒服、安靜，希望一樓以後會有便利商店。」心悅中原為十三層樓、七十二戶住家的小型社區，一樓為五間店面，目前仍空著，應該沒賣掉也沒租掉，小型社區要養一間便利商店恐怕不容易。踏入挑高六米的大廳，銷售人員比劃著說：「公設不多，右邊是小健身房，左邊是交誼廳，就這樣而已，公設比三○％。」林先生點點頭：「我不常在家，公設用不到，上回看到一個有游泳池的建案，就覺得池小又浪費。」他看到信箱像發現新大陸般：「好特別，沒有鎖耶。」銷售小姐說：「我們用悠遊卡當門禁卡，感應一下，信箱就會開啟。」她順手感應了一下，但因沒設定好，信箱完全沒反應。上到三樓，林太太指名要看朝南房：「朝北冷又沒採光，你的書我都有看，所以我要朝南戶，三房哦。」窗外無景觀 廚房大踏儲存四十二坪的實品屋，客廳寬近三米八、樓高三米二，扣掉加厚至二十二公分的樓地板，高度也不算矮，但林先生與林太太都「無感」。我瞄了他倆一眼，林先生身高超過一百八十公分，而林太太也有一百七十公分以上，怪不得，這個比標準三房還要大的客廳，吸引不了他們。林太太拉開客廳門窗，是不太吵，走出陽台一瞧，對面是停車場，她擔心地問：「以後若蓋起樓房，景觀會怎樣？」我老實說：「不知道，建商蓋怎樣，你就看到怎樣，如果要景觀，只好選擇高樓層，不然就找思源路（新莊主要道路，四十米大道）第一排，景觀開闊，但噪音也大些，要關上窗戶過生活。」家有二歲和一歲女兒的林太太說：「我選擇開窗過日子，整天吹冷氣對小孩不好。」心悅中原的朝南房，有自然風吹入，日照則可能被鄰棟高樓擋住。看了三個房間，都是標準大小，林先生與太太速速看過，沒感覺。銷售小姐趕緊引入廚房，林太太眼睛為之一亮，「好大哦！你看有這個後背櫃，全套電器、連奶瓶消毒器都擺得下。」買投資客房 不建議再推開陽台門一探，林太太語調立刻出現一百八十度大反轉，「喔，好小的曬衣架，被單曬不下耶，只有曬衣服的空間。」建商配了自動升降的曬衣架，等級較高，但這類曬衣架因晾不下全攤開的雙人床單而被嫌棄。這個陽台夠長，倒放得下洗衣水槽。此時，林太太低聲說：「開價每坪五十三萬元，不便宜。」我再度提醒，此區現況是多殺多，是議價的良機，不要被開價嚇到。林先生指著遠方大樓：「附近有好多漂亮的新成屋！這個建案外觀很普通。」我說：「是啊，外觀再好，也要花錢保養。你看那些彎曲牆面，幾年不洗就會變醜，而且外觀越複雜，清洗費越貴。」「那去跟投資客殺一間過了奢侈稅的房屋買嗎？」林太太試探性地問，但我並不建議：「這樣問題反而比較多。你想，這二年蓋好的新成屋多半是投資客持有，受到奢侈稅二年的禁閉期，最近才拿出來賣，公設早已點交完，投資客是不會認真點交的。萬一你便宜買，以後維修卻要花大錢，不就要當冤大頭。」話才說完，我就被蚊咬。我想起附近有社區公告欄貼出：「最近蚊子多，殺不死。」因此，我再度建議，想住此區，一定要找自住客多的社區，管理較完善，會勤快消毒滅蚊，居住品質比投資客多的社區好。林太太說：「我想要的是學校、市場、郵局、餐廳等生活機能方便的環境。」我要他們在頭前重劃區、新莊副都心，以及新莊舊市區多繞繞看，不怕買不到好價格。林家挑房需求●三房就好︰不需太大●生活習慣︰開伙、生活便利、安靜●生活機能︰市場、學校、郵局，步行可達●房屋條件︰30雙鞋、3+2米衣櫃●居住人口︰一家4口Sway評比 心悅中原地點 ★★★機能 ★★★格局 ★★★建材 ★★★★房價 ★★☆註‥以5顆★為最佳建材配備不錯，樓板加厚可防樓上噪音，有當層排氣，80公分見方拋光石英磚配上海島型木地板及氣密窗，公設比30％算標準，沒有太多雨遮浪費虛坪，是相當實用的中小型住宅社區。整個頭前重劃區大樓有的外觀爭奇鬥艷，有的休閒設備齊全，豐儉由人，應以自住需求為主，挑選想要的地點、社區及房型，想要安靜，就只能選巷內，想要景觀開闊，就得臨大馬路。Sway經歷房仲、代銷、建商、財經記者，看過千戶以上房屋，創始台灣房地產網站，著作《黑心建商的告白》等四本書，奪博客來書店華文創作第一名。連絡：fb粉絲團「Sway房市觀測站」你想要買屋，但不知如何選好房？本刊新推〈專家帶看房〉專欄，請房市專家Sway陪你實地看屋找好房。歡迎上《壹週刊壹發財》粉絲團報名留言。壹動新聞用智慧型手機掃描此QR Code，進入讀者服務站觀看新聞影片。迷你倉